中国商业地产已经进入存量时代！
伴随城市商业快速发展，消费升级对场所端提出更高要求，存量商业改造顺势而生，据赢商网大数据中心最新数据，全国存量购物中心已接近6100家（注：商业面积5万㎡以上商业）。
如何变“旧”焕新？无疑也将成为开发商和运营商们探讨的新课题。
当这一新课题聚焦到商业地产下一风口——社区商业，开发商及运营商们又将通过改造盘活它们，切实做好“最后一公里”生意经。
近期，印力集团在上海的三林印象城、LifeBazaar-安亭新镇、集LifeBazaar-畹町坊3个商业项目的陆续入市，或许为这一课题提供了参考样本。
本文将从定位、改造亮点等方面深入分析这3个商业项目的升级改造。
三林印象城 “城市会客厅” 打造区域美好生活乐园
地址：浦东新区永泰路1058弄（东明路永泰路），靠近地铁11号线三林东站
项目体量：10万㎡
开业时间：2018年10月26日
项目介绍：2010年开业的三林城市商业广场，因经营不善、业态调整等多方面原因，经营效果并不理想，2017年被印力集团携信城不动产收获囊中，并决定在此打造上海首个印象城项目——三林印象城。
三林印象城对该区域居民消费需求进行了深度解析，从硬件、品牌、服务等多个方面进行全新升级，以“亲近感、品质感的美好生活乐园”为核心定位，以“Home＋”为服务理念定制SC服务体系，通过品牌业态创新、服务体验创新以及空间场景更新，融合温情、精致的生活方式，打造浦东三林地区美好生活新地标，成为未来浦东三林地区的“城市客厅”。
改造亮点
建筑：结合定位 更多开放空间
三林印象城基于原有形态重新打造连贯开放的公共空间，改善动线以及可达节点，营造更加宾至如归的氛围，同时将建筑及景观设计无缝结合，开放空间可全天候举行各类表演及文娱活动。
在商场内部，建筑入口区及中庭的改造打破了竖向及横向空间，使空间的流动感更强，动线更顺畅。此外，印象城还在项目的主要位置新设了一个将街道与地下区域相连的下沉式广场，从而形成了一个地标性的入口，使得整个项目的可达性更强。
品牌：精致业态焕新 满足多元需求
三林印象城通过丰富业态组合、升级品牌调性、提升品牌新鲜感等策略，为消费者缔造更多惊喜。
引进区域内多个首进或特色品牌：
三林地区首个新零售实体店盒马鲜生；
全国首店：CGV 4DX+Dolby影城、波杜亲子餐厅、约座、GT时装……
浦东首店：星聚会KTV、Heilan Home、麦当劳In Line McCafe、BIBI BEAR、上井、石物恋、NOME旗舰店、洪员外、纽斯特……
湊湊火锅（24H营业）、暗恋桃花源七代店、西西弗书店等品牌特别三林印象城定制了融入当地文化元素的特色店；
此外，排队到爆的网红店“喜茶HEYTEA”亦将进驻。
不久之后，三林印象城B1层未来还将开放“美味会说话·美食社交体验新空间”——“物语食集”以及分享爱与美好的 “共享厨房”，新鲜零售、创意活动、文艺小空间等精彩活动也将在这里呈现。
服务：人性化特色空间
三林印象城秉承万科印力人文服务基因，回归商业服务本质，以“Home+，Home的家次方”为服务理念，创新Family Room、共享厨房、特殊关怀、智能服务四大特色服务空间及内容，构建三林印象城特有的“Share × Care”服务体系，打造最贴心的服务IP，提供最人性化的生活场景，带来具有“亲近感”的服务体验，让消费者爱上这座“美好生活乐园”。
一系列特色营造也让三林印象城受到市场喜爱，从开业当天的数据来看，虽然仅开业6.8万平方米，近90%的开业率吸引了超10万人次光顾。
集LifeBazaar-畹町坊
配套全升级 精准定义社区商业
地址：上海市闵行区畹町路399号
商业体量：26000平方米
开业时间：10月28试营业/11月18日开业
项目介绍：集LifeBazaar-畹町坊项目位于上海市中心城区的西南部莘庄镇，地下1层，地上5层，其中1-2层为社区商业，3层及以上为青年公寓。
作为一个由老建筑改造而成的小体量旧改升级项目，为寻求与周边竞品项目的差异化，弥补综合体项目对社区服务的便利缺陷，畹町坊以“小而精致，更贴近生活”的态度，将项目整体升级，在原有基础上，以“集LifeBazaar”品牌理念对建筑进行旧改更新，以餐饮、零售、儿童、教育等业态品牌优化组合，打造品质便捷的社区菜场，并引入长租公寓，缔造邻里间的精致乐活中心，更好的满足成熟社区生活所需。
改造亮点
敞开式布局 突出社区商业服务理念
畹町坊项目室内采用敞开式布局，尽可能使空间通透，采用“室内步行街”为主题，营造休闲、轻松的商业氛围，在整个商业区域，增设亲子卫生间、母婴室等社区关怀服务设施，突出社区商业的服务理念，并将原有高层空间改造为，富有活力的青年公寓，并配备天空运动场。
贴近生活 引进星巴克等品牌
小体量的畹町坊项目，在品牌引进方面十分注重贴近周边消费者需求，主要以餐饮、零售、儿童、教育等业态品牌优化组合。
其中餐饮品牌方面，星巴克、巴黎贝甜、食其家、避风塘小厨、哥哥の深夜食堂、乐凯撒、麦当劳等满足不同客群就餐需求；儿童教育方面，引进了金宝贝、Antkid English、夏加儿美术、阿墨逗、海伦多兰、同雅堂少儿围棋等品牌，提供给家长不同选择空间……
此外，考虑到消费者对生活品质的要求，畹町坊项目还引进了Kingfitness这一健身业态，有别于普通的健身房，Kingfitness主打为客户私人定制健身方案。
现代新型小菜场 打造生活集市
尤为特别的是，印力上海在这一项目打造了一个畹町“小菜厂”，它是一个现代化新型菜场项目，兼具功能性及商业情怀。畹町“小菜厂”总面积仅一千余平，却几乎容纳了各个品类，蔬菜、水果、水产、禽类、各种肉类、五谷杂粮，一应俱全；同时场内还包括了各种熟食配菜，早点小吃。精心打磨，乃出臻品。“小菜厂”注重生活美学场景打造，社区邻里氛围营造，力争成为一个全年龄层都乐于依赖的生活集市。
集LifeBazaar-安亭新镇
多自营品牌 运营一座城
地址：上海市嘉定区安智路155号（安亭新镇5号地块）
项目体量：总建筑面积14.3万㎡(地上面积10.4万㎡，地下面积近3.9万㎡)
开业时间：2016年12月18日
项目介绍：安亭新镇5号地块是万科社区商业“集”品牌的首个项目，也是万科向“城市配套服务商”战略转型的重要项目之一。
2015年，上海万科秉持“城市配套服务商”的转型理念，携手上海国际汽车城置业，致力于共同将安亭新镇打造为中国领先的国际化社区，催生一城蝶变。
万科对于安亭新镇的远景规划，并非建造一个传统意义上的社区，更多的是以“运营一座城”的理念来开发，打造出对城市真正富有意义的作品，这是万科对生活的美好理想，更是对城市的深远情怀。
考虑到单一的住宅业务，无法支撑起小镇居民的全龄化生活诉求，简单的基础性配套，也已无法满足新时代的居住需求，印力上海高效接棒，引入了全生活体系社区服务平台——集LifeBazaar。
项目亮点
在建筑面积约14万㎡的万科集内，汇集了“小微企业与轻创群体专属的社区办公”——万创坊、“时尚青年长租公寓”——泊寓、与方所牵手打造的“公益文化休闲服务”——我嘉书房（原方亭图书馆）、“文体艺术中心”——文小艺剧场（原万花筒剧场）、“新镇安心食堂”——食集等丰富配套，除此之外还有新镇首家星巴克咖啡及Bravo YH永辉精致超市、7-11便利超市、Base co创意办公、齐鲁情食府、Star fit健身会所、JPS艺术文化中心、繁星教育、Can Cubs学龄前儿童玩乐学习空间、开心丽果、Seven House家居等丰富配套，未来亦将有更多业态进入，一同为为城市更新和社区服务提供完整解决方案。
万·食集5-3
万科自营品牌食集，定位于社区食堂的食集，旨在为社区营造五谷之饭，安食于堂的全新生活方式。秉承安心、安享、安逸的服务理念，百分之百的使用健康、优质、安全的食材。从原材料到辅料，从供应商到操作工艺，层层把关为顾客烹饪美味可口的饭菜、营造一个舒适的就餐环境而努力。
我嘉书房5-3
上海万科首个自营图书馆品牌我嘉书房（原名-方亭），特邀知名文创书店“方所”为其品牌顾问方，精心打磨，乃出臻品，开业后为提升项目自主品牌理念，更加贴社区生活，更名为-我嘉书房，内含图书类型囊括专业设计、工艺美术、生活饮食等。知识的源泉、交流的平台、是自由精神与智慧交融的场所。这里为社区的居民提供了休闲生活的空间以及自由创作的领地。同时“蒲公英心愿绘本公馆”也进驻我嘉书房图书馆，由社区的义工妈妈们在这里为孩子阅读绘本图书，丰富儿童的精神生活。
泊寓5-4
万科自营长租公寓品牌——泊寓，通过研究青年群体与租住习惯，打造可“寓”不可求的城市青年家。全流程关注客户触点，为居住者提供安全和舒适的心灵归宿, 创造人性化的居住体验，同时还将探索邻里关系新模式，通过打造强大公共空间和社区特色文化，促进城市人居回归“睦邻而居”的传统和谐文明。
天主教堂5-5
安亭新镇天主教堂，一层为教会活动的主要区域，也向公众免费开放参观，领略宗教文化的魅力色彩。站在顶楼的超大露台，钟楼整点发出悠扬悦耳的钟声，一览安亭新镇最美的风景。
04 总 结
无论是三林印象城城市会客厅定位，还是集LifeBazaar-畹町坊精准定义社区商业，或是集LifeBazaar-安亭新镇运营一座城理念，不难发现，印力上海在商业存量升级改造上并不是简单的复制，而是遵循了每一项目的特色，“因地制宜”地去定位和打造项目，面对存量商业建筑的弊端，印力上海也通过改造来扬长避短，更好地激活存量商业的生命力。
面对小体量商业，在业态上如何创新？印力上海通过自营品牌、新型菜场等品牌组合方式提交了自己的“答卷”。
