张馨月
（吉林市国土资源局不动产登记中心，吉林 吉林 132001）
摘要：在进行集体土地上不动产登记工作进行中，出现了许多特殊的情况。面对这些特殊情况，工作人员不可能将相关登记工作滞留，对集体土地上不动产登记有关问题需要在实践操作中及时进行思考并给予解决。
关键字：集体土地；不动产登记；问题思考
建立农村房地产市场、深化农村改革的基础是集体土地上房屋产权的管理，然而，集体土地上的不动产登记与其它不动产登记存在很多差异，有其自身的特殊性。因此，仅管我国已经运行了《不动产登记暂行条例》，但是，针对集体土地上的不动产登记处理实践过程中仍存在诸多不足和问题。本文通过集体土地上不动产登记的现状进行分析以及深入思考产生的相关问题。
1集体土地上的不动产登记中虚假现象及处理措施
目前农村集体土地及地上不动产登记采取部门分散型管理登记方法，例如，针对集体土地上建房的审批手续，既有乡镇人民政府或其下设的村镇办公室，同时也需要建设管理部门进行审批。部门间缺少紧密的联系，难免出现虚假风险防控的漏洞。主要表现在以下3种情况：第一，证书和信息的双重伪造。简单的说就是证书并非相关发证机关颁发，且证书的内容与实际情况也不相符；第二，证书为真，信息伪造。这种情况是指证书是通过非常规渠道获得的相关发证机关颁发的合法的证书，但是证书的内容与实际信息不一致；第三，证书伪造，信息为真。证书的内容与实际信息完全符合，但是证书确实非法伪造的，毫无法律效力，为非法行为。
针对以上问题的处理措施可以从以下几个方面入手：首先，各相关部门对土地、房屋的产籍档案进行严肃认真的整理归档。加强对档案的管理力度，力求每一个登记在审批调查时都要有档案可查，且需要满足不费事不费时的要求，为证书的真伪审核带来便利，实现严控真伪关。其次，加强各部门间的联系，主动联系村镇工程审批以及建设部门，主动与相关批准部门协商沟通，主动调取工程建设许可证书样本或者相关的档案资料，留存后进行真伪辨别。只有做到主动政府行为作为，而不是互相推诿，才能防控虚假风险漏洞。再次，集体土地上不动产登记的相关工作需要与之相关的工作人员积极学习有关知识，提高自身专业水平，秉承认真负责的工作态度和为人民服务的工作信念。
2土地与地上不动产权利人不一致的现象以及处理措施
在农村集体土地上不动产登记工作中出现了三种普遍的现象：第一规划审批手续的建房人与土地审批手续的使用人不一致；第二土地使用权人与登记簿中房屋所有权人不一致；第三租赁土地等问题。根据我国相关法律法规规定：“房屋所有权与土地所有权的主体需要保持一致”的原则，一经发现主体不一致的情况相关部门是予以不动产登记的。处理这三种情况的措施，需要本着从实际出发切实解决问题的原则，采取和谐处理的方法推进工作顺利进行。首先，针对规划审批手续的建房人与土地审批手续的使用人不一致的情况，也就是说已经存在的既定建房事实，工作人员告知建房人有义务在取得土地使用权人同意后，及时办理土地使用手续。房屋所有权人应该与土地使用人进行沟通、协商。房屋登记部门在确保双方保持意见统一的前提下，予以房屋登记办理。其次，针对登记簿中房屋所有人与土地所有人不一致的情况，房屋所有权人需要在土地使用权人协商同意的前提下，对房屋的转让共同向有关部门提交不动产转移登记申请。如果房屋所有人在未取得土地使用权人的同意而进行了房屋所有权的转移，那么登记机构需要根据法院的协助执行通知书为申请人办理转移登记业务。再次，土地租赁建造房屋的情况。在集体土地上仍然存在利用租赁的方式建造房屋的情况。由于租赁时间长短不同、过程中转租情况不断出现致使情况相对复杂。建房人在已经获取规划许可证书的条件下，其建造行为属于合理合法的行为，如果登记部门予以登记，实质上是侵犯了建房人的合法权益，在确保土地使用权人、土地出租房、土地部分规划许可证书达到一致后，登记部门需要给予房屋的初始登记记录。日后如发生租赁土地上不动产转移的情况，也需要经土地使用权人、出租房、土地管理部门三方同意后，登记部门才能正式为其办理登记业务工作。
3房屋超建部分不动产登记申请以及处理措施
集体土地上不动产的特殊尤其表现在房屋不仅需要建造居住处，还有很多为了满足农村生产需求的建筑，例如，猪圈、工具房、鸡舍等等。这些情况导致实际建造与土地审批手续中的内容不符，从而增加了不动产登记工作的难度。处理超建部分的行为方法不能强硬。首先，给建造人一定的时间补办审批手续，拿到合格的合法的手续后，给予无条件登记。但是针对扩张违章问题，登记机构可以将扩建部分视为违章建筑，责令建造人拆除。
4农民对集体土地上不动产登记的制度认知匮乏
集体土地上不动产登记制度的主要参与者，即农民在对制度和产权意识的认知上是存在极大的匮乏。在农村往往存在这样两种情况：第一，农民对于集体土地上不动产登记可以确认并保护自身的的权利这一作用，完全没有法律意识，常常通过自认为可行的办法处理问题，例如，农民对房屋实际占有的意识很强烈，但是由于缺乏对房屋产权认知度，他们宁愿抢占、违建也不愿意通过正规的途径办理相关手续，往往是只重视土地证忽视房产证。第二，亦或是农民对房屋登记期望与制度设计脱节。制度的导向不能满足农民所期望通过登记获得的利益，从而阻碍了房屋登记的实行和开展。在制度层面，从农民的角度出发考虑，利用多种途径提高农民对于集体土地上不动产登记的制度认知，也是解决不动产登记的制度相关问题的必要思考。
结束语：就目前集体土地上不动产登记的实际情况来看，还存在制度上的不健全，管理上的混乱等一系列问题，其中不乏是因为各相关部门不作为、工作失误、沟通不及时等原因造成上述问题的出现。但是，最重要还是来源于某些制度性的規定缺乏实践的基础，从农民利益和认知角度出发对集体土地上不动产登记的研究还未得到深刻的重视。事实上，农民以及农村集体土地实际问题才是制度实施和贯彻根本。在集体土地上不动产登记的实际工作中，采取的处理措施也要多从农民实际情况出发，坚持“以人为本”、“和谐”的原则。
参考文献
[1]万孝红.集体土地上不动产登记有关问题的思考[J].中国房地产（综合版），2015，（5）：37-39.
